安福路322号永乐汇  舒抒 摄

1月下旬，意大利前卫品牌MiuMiu的新春主题活动为东湖路30号的焕新亮相拉开帷幕，同步开业的冰激凌品牌“野东说念主先生”全球旗舰店也相配吸睛，为这一衡复风貌区内新晋亮相的非标交易项目权贵引流。

从本世纪初被誉为上海非标交易“始祖”的新天地，到上海世博会前就风生水起的武康庭，再到迈入开业第九年的“中生代”上生·新所，进而再看开业一年就爆火全网的西岸梦中心，上海的“非盒子”交易项目历经20余年发展，连年来迈入茂密发延期。

它们大多麇集于上海市中心的历史风貌区内，比方安福路322号永乐汇、回答中路1331号黑石园区、西康路850号“M+马利”、永平里、衡山路8号、翡悦里、武夷MIX320等。也有借助大型商圈、CBD放射效应或是通过城市更新而来的陕康里、何东旧居、永源路等项目。

上生·新所  舒抒 摄

插足“十五五”，拉动内需、鼓励国际豪侈中心城市建树被列为促进上海高质地发展的紧要增长点之一。记者采访上述10余家非标交易项方针运营方后发现，面对期间配景下的广宽机遇，人人仍旧保持剖释头脑——当“盒子”交易体趋于满盈，“非标”项目加快涌现，念念要超越重围就弗成只念念着豪侈者的“钱袋子”，而是要作念出打动东说念主心的项目。

三类客群统筹兼顾

关于非标交易的界说，参与武康庭运营近20年的上海康世房地产谋划有限公司总司理梁露薇提供了一种视角：非标空间并非“盒子式”的肖似，而是存量建筑与新建房都有之，且大多改换了开头的业态，比方工场改为商户、宾馆改为办公，在底本的城市肌理上进行了迭代，看似不经意的空间组合，实则暗含全心谋划的动线。康世地产运营的永平里，就通过交易阅兵买通了衡山路与永嘉路，与一街之隔的衡山路8号园区变成了东说念主流互动。

被称为“六合中心”的安福路-武康路路口，永乐汇园区已成为海表里游客来沪必打卡的文旅方针地。项目内既有RAC、kleeklee、多握鱼等原土热点品牌，还有adidas三叶草全球旗舰店、wiggle wiggle、Brandy Melville、13DE MARZO等国际品牌在此开设首店、旗舰店、成见店。

安福路永乐汇园区   舒抒 摄

在永乐文创主办东说念主肖璞看来，“非标交易”的中枢竞争力不在于“卖东西”，而在于提供体验、故事和情绪价值。以永乐汇为例，依托上影集团76年的电影文化底蕴，园区内的老洋房曾为上海市电影刊行放映有限公司的旧址，修缮时保留了胶片窗框的守秘，东说念主们走进园区便能感受到浓厚的海派文化气味。

2025年，园区内的FILM电影时光书店围绕徐汇“武安电影街区”的举座谋划，肖似了影迷集会地、电影宣发阵脚等功能。这一以文化为内核的运营样子，构建了永乐汇与要领化购物中心的本色互异，成为“六合中心”喧嚣光环下，安福路无法被简直复制的要道所在。

FILM 电影时光书店  舒抒 摄

谈到安福路，“流量”二字无法冷落。纵不雅上海市中心非标交易项目，因体量、区位不同，泛论客流量并不具备参考价值。但每个项方针客群画像，则能通过运营、招商的颐养而越发泄露。

本年元旦假期，永乐汇园区的日均客流约1万东说念主次，相通的周末客流也厚着实8000东说念主次傍边。年青化、国际化是这里客群的主要特征，20岁至35岁的后生潮水东说念主群是主力，且他们大多对电影文化、孤苦筹算、艺术展览和城市生存思态等有自然深嗜深嗜。

这一客群画像与大部分市中心非标交易项目毛糙重合，区别则在于各个项目是否有垂直分类。

以西康路850号“M+马利”园区为例，这里是原马利脸色厂的更新项目，阅兵为艺术创意园区后，主要眩惑筹算师、艺术从业者、高校学生、潮水爱重者及年青家庭等客群，每逢节沐日及快闪活动时刻，单日客流可碎裂1500东说念主次。

“交易项目需要三类客群——住户、办公东说念主群和游客，三者统筹兼顾。”距离静安寺商圈300米的永源路，如今已成为上海最新的潮水打卡地。项目总司理何玥默示，以永源路为例，洞开式交易街区的草坪、景不雅具备宠物友好、亲子互动及应酬等自然上风，可餍足相近住户的豪侈需求。项目相近静安寺商圈的会德丰、1788等商办楼宇，则为项目带来了责任日的基础客流。

永源路Onitsuka Tiger  舒抒 摄

永源路 舒抒 摄

挑战来自若何眩惑不责任、不生存在近邻的同城乃至域外豪侈者。于是，具有稀缺性的首店和快闪活动成为导流的必选项。

在永源路已诱惑的商户中，阔厝、Bar vena、MAAP、wu'wang、YURU、AKALCHA均为寰球首店，Luckyunit为品牌的上海首店。2024年项目亮相时，明星王嘉尔的TEAM WANG design嘉年华狂放集市创造了单日近2万东说念主次的客流记录。开设在此的SMFK旗舰店，创低品牌单笔最高销售记录，骄傲出永源路苍劲的豪侈后劲，近期还眩惑多数来自泰国等东南亚的入境游游客到该店豪侈。

永源路茶饮品牌AKALCHA寰球首店  舒抒 摄

精确招商分层做事

不久前，从未与栈房、旅行社调和的永源路项目门口，倏得来了一辆旅游大巴，车上是一批来自中国台湾的游客。项目方了解后得知，他们入住的栈房在静安寺近邻，念念要找场所购物，况兼需求明确：不要百货市场，要逛“道理的场所”。

永源路的品牌矩阵碰巧适合他们的需求。这里有能把茶饮作念成手冲咖啡的AKALCHA，有来自中国香港的顶尖红酒俱乐部品牌The Fine wine Experience。即等于Onitsuka Tiger鬼塚虎这么的连锁品牌，来到永源路也要售卖有别于购物中心店的独家表情。

这骄傲出“首店经济”效应正趋于感性，交易地产运营者们正从追求首店数目，漂浮为追求首店质地，尤其是首店与项目自己的契合度。

黑石公寓

与上海交响乐团一街之隔的回答中路黑石园区，客群聚焦在都市白领、文艺后生、筹算师、音乐爱重者以及外洋回国东说念主员。园区出租率当今厚着实95%以上，业态配比包含30%书店与文创、40%餐饮与咖啡、20%音乐与艺术空间以及10%筹算零卖与创意责任室。运营方告诉记者，黑石园区注视引入与衡复风貌区文脉相符、具有“主办东说念主精神”的特色品牌，而非单纯追求“首店”。园区快闪活动也属音乐、艺术、孤苦出书、手作工坊干系的主题市集效劳最好，能有用眩惑指标客群并带动相近豪侈。

这也引出另一个新趋势，即非标交易项目正成为滋长上海优质“主办东说念主”的沃土。在交易地产运营商眼中，优质的“主办东说念主”门槛非但不低，以致还很高。

黑石园区

武夷路上的翡悦里，是香港嘉华相接的首个位于风貌区内的城市更新项目，当今项目交易及办公出租率划分接近95%和90%，关于隔离轨交、枯竭大流量导入的非标交易园区来说实属不易。运营方默示，自然对交易来说，位置永恒是王说念，但通过作念强方针性豪侈，小项目也能有大获利。

2024年，中国首家筹算师品牌集合店“栋梁”初度走进上海老洋房，在武夷路174号开设新店，一开业就眩惑寰球各地的品牌拥趸拖着拉杆箱去豪侈，客单价动辄五位数乃至更高。半年后，品牌决定租下左右另一栋优秀历史建筑武夷路188号，不仅扩大了品牌放射力，也让翡悦里的豪侈客群和豪侈内轮回愈加显著——逛“栋梁”添置新衣，到IYOUTH上海旗舰店挑选满意产品，再到“Lawry’s”慢烤牛排馆或是“很难抢到预约号”的NABI中国首店享用一顿好意思食。

翡悦里“栋梁”  舒抒 摄

翡悦里 舒抒 摄

“简直优质的主办东说念主品牌很难得，好的主办东说念主对供应链效劳、材料品性、职工治理都有很高的要求，况兼兼具行业教养和荒芜审好意思。”翡悦里运营方说。

安福路永乐汇终年保持100%的满租情景，商户业态涵盖东说念主文电影时光书店、潮水服装与好意思妆零卖、生存思态餐饮、创意筹算与告白会展等。但肖璞也坦言，跟着安福路从“小众文艺街区”升级为“城市潮水文化高地”，永乐汇也濒临品牌矩阵不断迭代的课题，如安在眩惑主流旗舰店与首店的同期，保持街区特有的文化质感与活力。

为此，永乐汇建立了分层做事体系，针对国际品牌重心提供战略合规、政府疏通、品牌活动审批等专科守旧。针对孤苦主办东说念主品牌侧重社群运营、跨界资源对接、内容共创等柔性做事，匡助他们在强烈的市场竞争中快速成长，逐渐变成了“要领化基础做事+定制化升值做事”的做事方式。

永乐汇  舒抒 摄

上生·新所也聘用了类似的分层分类治理样子，园区交易业态配比中，餐饮占54%，零卖占46%。招商策略上，上生·新所将园区内的哥伦比亚乡村俱乐部、舟师俱乐部及附庸泳池、孙科别墅等历史建筑当作“中枢场景元件”，优先取舍与园区历史肌理、洞开式街区氛围相契合的特色品牌，引入茑屋书店上海首店这么具有话题度的成见店，也诱惑了“山也 郝”这种在展陈上独具审好意思的生存好意思学空间首店，为园区眩惑更多同频的豪侈者。

“看天吃饭”的破题之说念

非标交易虽火，但濒临的挑战相较要领化购物中心也更为复杂。从层高、进深、机电条目等硬件规模，到宠物治理、夜间豪侈带来的商居交融挑战，都在不断刷新对运营方的要求。

衡山路8号运营方锦和商管干系隆重东说念主翁怡沁默示，非标空间最大的挑战就是硬件的适配性，包括历史建筑的层高、承重、机电阅兵规模等，实验招商中需要与品牌共创定制化治理决策。比方，园区的主力店“爵士上海”俱乐部主体就位于地下空间，餍足对献技空间挑高、音效等方面的需求。

衡山路8号

爵士上海俱乐部

“M+马利”园区在更新过程中发现，大跨空间、高荷载、局部层高档上风，为项目眩惑艺术和展陈业态带来了便利，但对机电阅兵、动线组织、节能保温等方面也带来权贵挑战，项目方需要在保留工业厂房空间特色的同期，餍足当代交易的运营与合规要求。

上生·新所也将如何均衡“空间适配”与“要领化治理”视作最大挑战。尤其当非标空间波及历保建筑时，层高、柱距和机电条目都需要“一店一策”的定制化阅兵，使招商周期变长、资本变高。此外，洞开式街区在支吾天气变化、安保清洁、跨业态联动等方面，都需更精良的运营。

其中，最检修非标交易的无疑是“看天吃饭”。记者采访中，简直每一家运营方都坦言，生意照实“起风减半、下雨全完”。每年3月至5月、9月至11月是上海非标交易“天时地利”的时节，而高温季节的6月至8月则要在促进夜间豪侈上找碎裂口。

为此，简直每家非标交易项目都会在夏令和节沐日蔓延餐饮、酒吧等业态的营业时期，不少项目都获利了正向反馈。“M+马利”园区客岁在夏令及紧要节沐日晚间探索延时谋划后，举座客流擢升30%到50%。

西岸梦中心客岁暑期至国庆时刻，推动沿江30余家商户在周末将营业时期蔓延至24时以致次日2时，同步推出夜宵菜单、Live献技、电影放映，在800米长的黄浦江岸线打造露天戏院，上演免费的音乐和电影放映活动。东说念主们起步当车，在江风与夜色中享受文艺盛宴。梦中心方面则在每周五至周日凌晨试点免费泊车，缓解豪侈者夜间出行的挂牵。

在历史风貌街区，接洽到杂音、光期侮等要素，餐饮商户渊博营业至晚上9时至10时。耕种夜间经济还需在商居交融的前提下找到“更优解”。

翡悦里  舒抒 摄

政府营商做事的优化，此时能弘扬更大作用。有园区运营方建议，但愿外摆位等战略制定能从“治理型”进一步向“做事型”和“赋能型”漂浮，为交易项目运营主体提供更厚实、更可预期的战略环境。比方，在活动审批、外摆谋划、临时用电等方面提供更活泼的要领，让街区交易能更快速地反馈市场变化，举办更多有创意、有影响力的活动。

也有运营方默示，面前针对外摆、市集等活动的审批要求已然泄露，但只怕运营方仍会遭受审批“多头对接”、周期较长、各区要领实践有互异等情况。为此，一些非标交易运营主体建议，针对历史风貌街区和城市更新项目，政府部门可推出“正面清单+备案制”试点，简化非要紧活动的审批过程；推出“风貌区交易活动开辟清单”、建树“街区交易做事专员”轨制，优化备案过程。

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脚下，武康路-安福路所在的徐汇区湖南街说念还是在回答西路8号建树徐汇区市场监管“一站式”营商做事空洞窗口，商户可在此接头备案事项并办理企业注册登记。政企两边的用功都指向归并指标：让交易项目不仅仅创造豪侈场景，更能重塑城市生存的温度与念念象力，为国际豪侈中心城市建树提供更多“软实力”样本。